BGH zur erleichterten Kündigung des Vermieters – “Nicht mehr als zwei Wohnungen”

Der Vermieter hatte im Haus ursprünglich drei Wohnungen eingerichtet. Je eine im Erdgeschoss und Obergeschoss sowie eine Einliegerwohnung im Keller. Dies war zumindest die Situation, als der Beklagte einzog.

Zwischenzeitlich hatte der Vermieter gewechselt und die Klägerin und neue Vermieterin hatte die Einliegerwohnung im Keller in die Erdgeschosswohnung integriert und nunmehr als Gäste- / Arbeits- / Bügelzimmer genutzt und unter Bezugnahme auf § 573a BGB dem Beklagten, der wohl die Wohnung im OG bewohnte, gekündigt. Die folgende Räumungsklage hatte in allen Instanzen keinen Erfolg.

Das Berufungsgericht hatte zunächst diskutiert, ob die Voraussetzungen des § 573a BGB bei Abschluss des Mietvertrages oder zum Zeitpunkt der Kündigung vorliegen müssen. Letztlich konnte dies unbeantwortet bleiben, da selbst zum Kündigungszeitpunkt die Klägerin unter Berücksichtigung von Treu und Glauben nicht hätte kündigen dürfen.

Der BGH (Urteil vom 17.11.2010, Az.: VIII ZR 90/10) schließlich stellte fest, dass die Frage der Wohnungsanzahl nach Verkehrsanschauung und nicht nach baurechtlichen Gesichtspunkten zu beurteilen sei. Aufgrund des Vorhandenseins eines Wohn-/Schlafraumes, einer Küchenzeile und einer Toilette sei die Kellerwohnung unabhängig von ihrer aktuellen Nutzung als eigenständige Wohnung zu werten. Der Wohnungsbestand habe sich durch die veränderte Nutzung nicht geändert. Es sei nicht vorgetragen, dass die Kellerwohnung nicht mehr als selbstständige Wohnung genutzt werden könne.

Weiterhin seien somit drei Wohnungen vorhanden. Die Möglichkeit zur erleichterten Kündigung nach § 573a BGB bestehe nicht.