Mietrecht
Mietrechtsreform 2013 – Die Neuerungen
Seit 01.05.2013 gilt in Deutschland ein neues Mietrecht, und das hat es in sich. Insbesondere können nun Vermieter, die ihren kostbaren Wohnraum an Mietnomaden vermietet hatten, mit Erleichterungen bei der Durchsetzung eigener Ansprüche, insbesondere solcher auf Räumung, rechnen. Auch wird dem Vermieter die energetische Sanierung erleichtert. Demgegenüber stehen Regelungen, die insbesondere Mieter in Ballungsgebieten vor übermäßigen Mieterhöhungen schützen sollen.
Zunächst kann zukünftig in gerichtlichen Streitigkeiten der Mieter aufgefordert werden, bezüglich einer streitigen Mietforderung Sicherheit zu leisten. Er muss dann den strittigen Forderungsbetrag hinterlegen, um im Falle des Erfolges des Vermieters in dem gerichtlichen Verfahren die Durchsetzung des titulierten Anspruches nicht weiter zu gefährden. Leistet der Mieter die Sicherheit nicht, so kann der Vermieter, wenn auch die Räumung des vermieteten Objektes streitgegenständlich ist, diese Rahmen einer einstweiligen Anordnung schon während des laufenden Hauptsacheverfahrens durchsetzen. Der Mieter hätte dann, wenn er die Sicherheit nicht geleistet hätte, am Ende des Verfahrens vielleicht Recht bekommen, seine Wohnung wäre er doch erst einmal los.
Die Mietrechtsreform verfolgt offensichtlich auch das politische Ziel der Beschleunigung der Energiewende. Jedenfalls soll offensichtlich dafür gesorgt werden, dass Vermieter problemloser energetische Sanierungen durchführen können. Sofern sich die energetische Sanierung nicht über einen Zeitraum von mehr als drei Monaten hinzieht ist dem Mieter zukünftig die Mietminderung wegen etwaiger Belästigungen durch die Bauarbeiten verwehrt. Bislang war es möglich, trotz der Pflicht zur Duldung derartiger Sanierungsarbeiten, eine Minderung der Miete vorzunehmen, wenn beispielsweise Lärm oder Baustaub den Mieter beeinträchtigt haben.
An dieser Stelle dürfte es zukünftig zu Streitigkeiten darüber kommen, ob bestimmte Arbeiten tatsächliche energetische Sanierungen sind oder ob es sich um einfache Erhaltungsarbeiten, für die der Ausschluss der Mietminderung nicht gilt, handelt.
Schließlich soll das neue Mietrecht zukünftig insbesondere in den Gebieten, in denen Wohnungsnot herrscht, einer überbordenden Mieterhöhung Einhalt gebieten. In solchen Wohnungsnotgebieten wird die Kappungsgrenze des § 558 BGB von 20 % auf 15 % reduziert. Die Landesregierungen können jeweils für die Dauer von fünf Jahren Gebiete festlegen, in denen dann innerhalb des Zeitraumes von drei Jahren die Mieten um lediglich insgesamt 15 % erhöht werden dürfen.
Im übrigen bringt die Mietrechtsreform eine Vielzahl weiterer, teilweise recht kleiner Änderungen, die jedoch durchaus für Mieter und Vermieter von großem Interesse sein können. Insbesondere die oben angesprochenen Probleme der energetischen Sanierung wie auch der Durchsetzung der Vermieterinteressen gegenüber Mietnomaden dürfte zukünftig erheblichen Beratungsbedarf bei Mietern und Vermietern hervorrufen. Gern stehen wir Ihnen diesbezüglich mit Rat und Tat zur Seite.
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Mietrecht: Verjährungfrist für Anspruch auf Betriebskostennachzahlung beginnt erst bei Kenntnis des Anspruchsgrundes
Der Mieter zahlte neben seiner Kaltmiete Betriebskostenvorauszahlungen an den Vermieter. Dieser rechnete, nach Ablauf des Berechnungszeitraumes, die Betriebskosten ab, behielt sich jedoch die Nachberechnung aufgrund zu erwartender rückwirkender Neufestsetzung der Grundsteuer vor. So geschehen unter anderem für die Jahre 2002 bis 2006.
Das zuständige Finanzamt setzte sodann im Dezember 2007 die Grundsteuer für die Jahre ab 2002 rückwirkend neu fest. Der Vermieter berechnete daraufhin die Betriebskosten insgesamt neu und forderte vom Mieter nunmehr etwas mehr als 1.000,- € Nachzahlung. Der Mieter verwahrte sich u.a. mit dem Einwand der Verjährung dagegen, unterlag mit dieser Auffassung jedoch in allen Instanzen.
Der Bundesgerichtshof, mit der Revision des beklagten Mieters befasst, stellte schließlich fest, dass eine Verjährung des Anspruches nicht eingetreten war (BGH, Urteil vom 12.12.2012, Az.: VIII ZR 264/12). Die Verjährungsfrist beginne nicht etwa mit der Erteilung der Abrechnung, in welcher der Vorbehalt von Nachberechnungen erklärt wurde, sondern vielmehr erst mit der Kenntnis des Vermieters über die die Nachforderung begründenden Umstände. Diese Kenntnis habe der Vermieter erst durch den Bescheid des Finanzamtes im Dezember 2007 erhalten. Im Übrigen sei die vorbehaltene Nachberechnung dem Grunde nach auch in Ordnung, da § 556 Abs. 3 BGB zwar eine Ausschlussfriste für Nachforderungen enthalte, jedoch ausnahmsweise die Nachforderung zulasse, wenn die verspätete Berechnung vom Vermieter nicht verschuldet ist.
Haben Sie als Mieter eine Nachforderung des Vermieters erhalten oder sind Sie mit der Betriebskostenabrechnung nicht einverstanden? Oder wollen Sie als Vermieter ausstehende Miet- und Betriebskostenzahlungen eintreiben? Die Anwälte unserer Kanzlei können Ihnen helfen!
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Mietrecht: Ordentliche Kündigung bei nur kurzem Zahlungsverzug schon möglich
Wer mit der Zahlung seiner Miete in Rückstand gerät, läuft Gefahr, die Wohnung durch Kündigung des Vermieters zu verlieren. In der Regel geschieht dies nach mehr als 2 Monaten durch eine fristlose Kündigung.
Der vom Bundesgerichtshof aktuell zu entscheidende Fall (Urteil vom 10.10.2012, Az.: VIII ZR 107/12) lag etwas anders. Der Vermieter setzte offenbar nach einer Modernisierung der Heizungsanlage die Miete und Betriebskosten neu fest. Nachdem der Mieter schon seine Betriebskostenvorauszahlungen eher unregelmäßig und vor allem unvollständig geleistet hatte, kündigte der Vermieter im Oktober 2009 das Mietverhältnis ordentlich zum Ende Juli 2010. Im Zahlungsprozess verurteilte das Gericht den Mieter zu Zahlung der Rückstände, die der Mieter dann auch zahlte.
Noch drei Tage bevor das Zahlungsurteil rechtskräftig wurde, kündigte der Vermieter im November 2010 erneut fristgemäß, weil die zum 3. des Monats fällige Mietzahlung bis dahin ausgeblieben war.
Der Bundesgerichtshof hält die zweite Kündigung für unwirksam. Eine ordentliche Kündigung gemäß § 572 Abs. 2 Nr. 1 BGB darf zwar wegen Zahlungsverzugs des Mieters auch dann erfolgen, wenn die für eine fristlose Kündigung erforderlichen Mietrückstände noch nicht erreicht sind. Dies folge aus der Tatsache, dass der Vermieter im Falle einer ordentlichen Kündigung an die Kündigungsfristen gebunden sei und daher die für die fristlose Kündigung gesetzten Maßstäbe nicht auf die ordentliche Kündigung übertragbar seien. Allerdings übersteige hier der Rückstand noch nicht eine Monatsmiete und bestehe weniger als einen Monat, so dass eine nicht unerhebliche Verletzung der Zahlungsfrist noch nicht vorliege, eine Berechtigung zur Kündigung daher nicht bestehe.
Jedoch sei nach Auffassung des BGH die erste Kündigung durchaus wirksam. Nach § 569 Abs. 3 Nr. 3 BGB dürfe zwar im Falle einer rechtskräftigen Verurteilung des Mieters zur Zahlung einer erhöhten Miete eine fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzuges nicht vor Ablauf von 2 Monaten nach Rechtskraft des Zahlungsurteils erfolgen. Diese Vorschrift sei jedoch nicht auf den Fall der ordentlichen Kündigung anwendbar, da eben die Fristgebundenheit der Kündigung mögliche Gefahren für den Mieter im Hinblick auf Obdachlosigkeit etc. nicht in dem Maße schaffe, wie eine fristlose Kündigung.
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Mietrecht: “allgemein üblicher” oder “aktueller” Zustand bei Modernisierungen maßgeblich?
Der VIII. Senat des Bundesgerichtshofes hatte bereits im Juni einen ähnlichen Fall (siehe hier) zu entscheiden und hat sich, erwartungsgemäß, auch aktuell an seiner bisherige Rechtsprechung gehalten (BGH, Urteil vom 10. Oktober 2012, Az.: VIII ZR 25/12).
Maßgeblich für die Frage, ob der Mieter eine Modernisierungsmaßnahme mit anschließender Mieterhöhung dulden muss, sei nicht der Zustand der Wohnung im Zeitpunkt der Anmietung sondern der Zustand im Zeitpunkt der beabsichtigten Maßnahme unter Berücksichtigung aller zulässig vom Mieter eingebauten Verbesserungen.
Hat also der Mieter eine Wohnung ursprünglich mit lediglich einem Einzelofen und einem Gamat-Heizgerät übernommen, später jedoch mit Genehmigung der Vermieters eine Gasetagenheizung eingebaut, so ist dieser letzte Zustand maßgeblich für die Frage, ob eine vom Vermieter geplante Modernisierungsmaßnahme tatsächlich eine Wohnwertverbesserung bringt und somit vor dem Hintergrund der Härtefallregelung des § 554 Abs. 2 S. 2 BGB der Mieter die Modernisierung dulden muss.
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Mietrecht: Keine Mietminderung bei nur optischen Beeinträchtigungen
Eine nur unerhebliche Minderung der Gebrauchsfähigkeit der Mietsache rechtfertigt keine Mietminderung. Eine rein optische Beeinträchtigung ist auch nur eine unerhebliche Minderung der Gebrauchsfähigkeit, meint zumindest das Amtsgericht München (AG München, Urteil vom 20.04.2012, Az.: 474 C 2793/12.)
Die Kläger hatten im April 2011 Feuchtigkeit im Bereich der Balkontüren entdeckt, die in die erste Parkettreihe eindrang. Nachdem sich dort dunkle Verfärbungen bildeten, minderten die Kläger die Miete um 5%, was die Vermieterin nicht akzeptieren wollte. Die Mieter klagten daraufhin auf Feststellung der Berechtigung der Mietminderung, die Beklagte begehrte widerklagend ausstehende Mieten.
Das AG München gab der beklagten Vermieterin recht. Die Beeinträchtigung der Mietsache liege schon nach klägerseitigem Vortrag einzig in der Verfärbung des Parketts. Die Tauglichkeit der Mietsache sei durch diesen Mangel nur unerheblich beeinträchtigt, ein Minderungsrecht liege daher nicht vor. Allein die Vermutung, dass Schimmel unter dem Parkett sein könnte, reiche nicht aus, eine Minderung zu begründen. Hierfür müssten konkrete Anhaltspunkte vorhanden sein.
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Mietrecht: Eigenbedarf auch bei beruflichem Zweck
Wenn ein Vermieter von ihm vermietete Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt, so kann er wegen des vorliegen eines berechtigten Interesses das bestehende Mietverhältnis kündigen (§ 573 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 2 BGB).
Ein berechtigtes Interesse im Sinne von § 573 Abs. 1 BGB liegt jedoch auch vor, wenn der Vermieter die Wohnung zu rein beruflichen Zwecken nutzen möchte. Dies sieht jedenfalls der Bundesgerichtshof so (BGH, Urteil vom 26.09.2012, Az.: VIII ZR 330/11).
Während die Vorinstanzen dem Mieter, der sich gegen die Kündigung des Vermieters gewehrt hatte, Recht gaben, stellte sich der BGH im Hinblick auf das berechtigte Interesse auf die Seite des Vermieters. Dieser hatte das Mietverhältnis gekündigt, da seine Ehefrau in der Wohnung ihre Rechtsanwaltskanzlei einrichten wollte. Der Bundesgerichtshof ist der Auffassung, dass die verfassungsrechtlich geschützte Berufsfreiheit nicht geringer zu bewerten sei als der gesetzlich in § 573 Abs. 2 Nr. 2 geregelte Eigenbedarf des Vermieters zu Wohnzwecken. Dies gelte umso mehr, wenn sich die vom Vermieter selbst genutzte Wohnung auch noch im gleichen Haus befinde.
Das letzte Wort ist in dieser Sache jedoch noch nicht gesprochen, da der BGH die Sache an die Vorinstanz zurückverwiesen hat, insbesondere zur Prüfung, ob Härtefallgründe i.S.v. § 574 BGB vorliegen.
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Mietrecht: Kaution kann nicht gegen offene Mietforderung aufgerechnet werden
Während eines laufenden Mietverhältnisses besteht seitens des Mieters kein Anspruch auf Auszahlung der Kaution, da dieser Anspruch erst mit Beendigung des Mietverhältnisses entsteht. Aus diesem Grund kann ein Mieter während des laufenden Mietverhältnisses gegenüber der Mietforderung des Vermieters nicht mit dem (noch nicht entstandenen) Kautionsrückzahlungsanspruch aufrechnen.
Dies hat das Amtsgericht München (AG München, Urteil vom 14.02.2012, Az.: 415 C 31694/11) bereits im Februar diesen Jahres entschieden. Der Mieter hatte die Vermieterin um eine entsprechende Verrechnung gebeten und war in dem wegen Nichtzahlung der Miete von der Vermieterin angestrengten Räumungsverfahren der Ansicht, dass eine entsprechende Aufrechnung zumindest im Hinblick auf die Kautionszinsen möglich sein müsse. Das AG München folgte dem nicht und verurteilte den Beklagten zur Räumung.
Wichtig ist also für Mieter, dass sie, solange das Mietverhältnis noch besteht, gerade nicht “bestimmen” können, dass die Kaution für ausstehende Mietforderungen verwendet wird. Wer es dennoch tut und sich auf die Wirksamkeit einer solchen Aufrechnung verläßt, riskiert die fristlose Kündigung wegen ausstehender Mietforderungen.
Haben Sie Ärger mit Ihrem Vermieter? Oder sind Sie Hausbesitzer und Ihre Mieter zahlen nicht? Lassen Sie sich so früh wie möglich anwaltlich beraten, damit nicht falsche Entscheidungen zu unausweichlichen, ungünstigen Konsequenzen führen. Wir stehen sowohl Mietern als auch Vermietern jederzeit für anwaltliche Beratungen und Vertretungen zur Verfügung.
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Mietrecht: Duldungspflicht bei Modernisierungen – Wohnwertverbesserung richtet sich nach aktuellem Wohnungszustand
Anlaß für mietrechtliche Streitigkeiten bieten immer wieder vom Vermieter beabsichtigte Modernisierungsmaßnahmen, die der Mieter, sei es wegen der Beeinträchtigungen während des Umbaus oder aber wegen zu erwartender Mieterhöhungen, nicht dulden will.
Eine recht interessante Fallkonstellation hatte der Bundesgerichtshof aktuell auf dem Tisch (BGH, Urteil vom 20.06.2012, Az.: VIII ZR 110/11). Der Vermieter hatte in einem Mietshaus ursprünglich nur Kohleöfen als Heizung installiert. Der beklagte Mieter hatte seinerseits vom Vormieter jedoch eine Gasetagenheizung übernommen. Diese hatte der Vormieter mit Zustimmung des Vermieters dort eingebaut.
Als der Vermieter nun eine Gaszentralheizung als Modernisierung beabsichtigte, stimmte der Mieter dem nicht zu. Der Vermieter klagte daraufhin auf Duldung. Er war der Auffassung, gegenüber den im Haus von ihm ursprünglich installierten Kohleöfen sei die Gaszentralheizung eine Wohnwertverbesserung.
Das Landgericht gab dem Vermieter recht. Für die Frage der Wohnwertverbesserung sei die Betrachtung des vom Vermieter zur Verfügung gestellten Zustandes maßgeblich. Nachträgliche Änderungen durch den Mieter, auch wenn sie mit Genehmigung des Vermieters geschahen, seien unbeachtlich.
Auf die Revision hin korrigierte der BGH das LG. Maßgeblich sei vielmehr der aktuelle Zustand der Wohnung. Veränderungen, die der Mieter mit Zustimmung des Vermieters durchgeführt hatte, sind zu berücksichtigen. Maßgeblich sei daher im konkreten Fall der Wohnwert der Wohnung mit der Gasetagenheizung.
Allerdings verwies der BGH die Sache zurück, da nicht auszuschließen sei, dass sich aufgrund der Energieersparnis durch eine moderne Gaszentralheizung nicht eine Duldungspflicht aus §554 Abs. 2 S. 1 Alt. 2 BGB ergeben könnte.
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Mietrecht / Maklerrecht: AG Sangerhausen zur den branchentypischen Nebenleistungen eines Wohnungsmaklers
Es gibt Rechtsstreite, da mag man bei Vorliegen des Urteils laut ausrufen: “Ich hab es ja gleich gesagt!”
Die Kläger begehrten von der Beklagten die Rückzahlung des geleisteten Maklerlohns. Sie waren der Auffassung, der Makler sei Verwalter gewesen, so dass er keinen Anspruch auf den Maklerlohn gehabt hätte. Darauf und auf einen angeblich nicht geschlossenen Maklervertrag beriefen sich die Kläger vorprozessual und mit der, wenige Tage vor Eintritt der Verjährung, erhobenen Klage.
In tatsächlicher Hinsicht war nur die Frage des Abschlusses des Maklervertrages einigermaßen interessant. Die Kläger ließen durch ihren Prozessbevollmächtigten zunächst behaupten, aufgrund einer Zeitungsanzeige auf die Wohnung und die Beklagte aufmerksam geworden zu sein. Ohne auch nur ansatzweise ihrer Darlegungslast im Hinblick auf den Inhalt der Anzeige gerecht zu werden, waren sie der Auffassung, diese Anzeige hätte weder erkennen lassen, dass die Beklagte gewerblich Wohnungen vermittle, noch, dass die Vermittlung kostenpflichtig sei. Nachdem die Beklagte den Klägern “zu Hilfe eilte” und die Anzeige (aus der die Gewerblichkeit und gar die Höhe des Maklerlohnes hervorging) vorlegte, stellte man nun vornehmlich auf ein Schild im Wohnungsfenster ab, welches nur den Vermietungshinweis und eine Telefonnummer enthalten habe. Das Gerichte stufte den Vortrag als widersprüchlich ein und nahm an, dass die Anzeige und deren Inhalt bekannt gewesen waren. Damit war der konkludente Abschluss des Maklervertrages durch entsprechende Kontaktaufnahme fix.
Roch allein diese Widersprüchlichkeit schon ein wenig eigenartig, so rückte der Vortrag, man habe einen Vermittlungsnachweis nie unterschrieben, die Sache vollends in den Dunstkreis strafrechtlich relevanter Handlungen. Abgesehen davon, dass es auf den Nachweis im Hinblick auf den Maklerlohn nicht mehr ankam (Vertragsschluss war bereits durch), behaupteten die Kläger nie den Nachweis unterschrieben zu haben. Die Beklagte arbeite diesbezüglich nach Meinung der Kläger mit unlauteren Mitteln. Die Beklagte legte ihrerseits jedoch dem Gericht einen Vermittlungsnachweis mit Originalunterschrift einer der Kläger vor. Damit war auch dieser Vortrag zumindest zivilrechtlich erledigt.
Blieb den Klägern nur der Weg über die faktische Verwaltertätigkeit. Unstreitig war, dass die Beklagte im Rahmen der Maklertätigkeit auch die Wohnungsübergabe durchgeführt und das Wohnungsübergabeprotokoll gefertigt hatte. Dass es sich dabei jedoch um eine branchentypische Serviceleistung eines Maklers handelt, die keineswegs dem Maklerlohn entgegensteht, vermochten nur die Kläger nicht zu sehen. Das Amtsgericht Sangerhausen (Urteil vom 30.04.2012, Az.: 1 C 552/11) schloss sich sinnigerweise den massig ergangenen Entscheidungen des Bundesgerichtshofes (BGH, Beschluss vom 26.03.1998, III ZR 206/97 = NJW RR 1998, 992; BGH, Beschluss vom 28.04.2005, III ZR 387/04 = NJW RR 2005, 1033; BGH, Beschluss vom 30.04.2003, III ZR 318/02 = NJW RR 2003, 991; BGH, Urteil vom 06.02.2003, III ZR 287/02 = NJW 2003, 1249; BGH, Urteil vom 25.07.2002, III ZR 113/02 = NJW 2002, 3015; BGH, Urteil vom 02.10.2003, III ZR 5/03; BGH, Urteil vom 19.02.2009, III ZR 91/08 = NJW 2009, 1809) sowie den sehr anschaulichen Entscheidungen diverser Instanzgerichte (LG Bonn, 17.11.1997, 6 S 272/97; LG Duisburg, 15.02.2001, 12/22 S 11/00 = NJW RR 2001, 1278; LG Hamburg, 31.01.2001, 304 S 86/00; LG Paderborn, 15.06.2000, 1 S 57/00) an, stellte das Vorhandensein maklertypischer Serviceleistungen fest und wies die Klage damit ab.
Letztlich ein vorhersehbares Ergebnis. Dass der Abschluss des Maklervertrages mit vernünftigen Argumenten nicht anzuzweifeln war, hätte den Klägern selbst auffallen können. Zumindest war klar, dass sie der Darlegungs- und Beweislast im Hinblick auf den Inhalt der angeblich nichtssagenden Zeitungsannoncen nicht hätten genügen können. Dass die Nummer mit der faktischen Verwaltertätigkeit ebenfalls nicht zieht, hätte ein Blick in die passende Rechtsprechungsübersicht ergeben können. Warum man bei dieser Ausgangslage anwaltlich vertreten klagen muss, erschließt sich nicht.
Fazit: In der Tat bietet die Frage des Umfangs der Maklertätigkeit einige Brisanz, insbesondere für die Makler selbst. Viele möchten Mietern und Vermietern gleichermaßen entgegenkommen und übernehmen die ein oder andere Tätigkeit, die sonst dem Vermieter selbst obliegt, gleich mit. Für den Mieter sieht es dann schnell so aus, dass der Makler auch Verwalter sein könnte. Dabei hat die Rechtsprechung selbst in Fällen, in denen der Makler die erste Monatsmiete selbst vereinnahmt (und dann an den Vermieter weiterleitet), keine faktische Verwaltertätigkeit gesehen. Auch die Beauftragung von Handwerkern im Bezug auf noch vorzunehmende Kleinreparaturen stößt kaum auf Bedenken. Dennoch sollte diese Rechtsprechung den Makler nicht dazu verleiten, zu viel für den Vermieter zu tun. Denn letztlich soll er neutral zwischen den Mietparteien stehen. Im Zweifel hilft dem Makler ein Rat des Anwalts seines Vertrauens. der prüfen kann, ob es ans Eingemachte, also den Maklerlohn geht, wenn man noch das ein oder andere für Mieter und Vermieter regeln möchte.
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Mietrecht: Rauchmelder wird verpflichtend!
Dass Rauchmelder Leben retten können, dürfte allgemein bekannt sein. Für Vermieter und Mieter ergibt sich daher ein gesteigertes Interesse, zur Installation derartiger Geräte, um Gefahren für Leib, Leben und Eigentum zu minimieren.
Die Installation von Rauchmeldern ist mittlerweile gar gesetzliche Verpflichtung geworden. Dies betrifft in der Regel neu erbauten Wohnraum. Nach Ablauf entsprechender Übergangsfristen – diese Frist läuft in Sachsen-Anhalt bis zum 31.12.2015 – müssen jedoch bestehende Wohnungen mit Rauchmeldern ausgestattet sein.
Insbesondere bei Mietwohnungen stellt sich die Frage, wer für die Installation und die Wartung der Geräte zuständig ist und wer die Kosten hierfür zu tragen hat.
Installation
Für Sachsen-Anhalt ergibt die Gesetzessystematik und § 47 der Bauordnung des Landes Sachsen-Anhalt, dass die Verpflichtung zur Installation, wie aber auch zum Betrieb, wohl dem Eigentümer, also dem Vermieter, obliegt. Dies ist im Übrigen in sämtlichen anderen Bundesländern, die eine gesetzliche Verpflichtung zur Installation von Rauchmeldern kennen, ebenso der Fall. Die einzige Ausnahme stellt nach gegenwärtiger Rechtslage Mecklenburg-Vorpommern dar. Dort sieht die Gesetzeslage vor, dass der „Besitzer“ (§ 48 Abs. 4 Landesbauordnung Mecklenburg-Vorpommern) für die Installation und den Betrieb zuständig ist. Besitzer einer Mietwohnung ist der Mieter. Für den Fall, dass die Wohnung nicht vermietet ist, ist der Eigentümer der Besitzer. Es wird jedoch auch in Mecklenburg-Vorpommern davon auszugehen sein, dass den Eigentümer und Vermieter eine Kontrollpflicht trifft, ob seine Mieter der Verpflichtung im Hinblick auf den Einbau und die fachgerechte Wartung tatsächlich nachkommen.
Vor dem Hintergrund dieser bestehenden Kontrollpflicht, dürfte nichts dagegen sprechen, wenn durch vertragliche Vereinbarung oder aber durch konkludentes Handeln der Vermieter seinerseits die Installation und Wartung der Geräte übernimmt. Überhaupt scheint es sinnvoll zu sein, in den Mietverhältnissen Mecklenburg-Vorpommerns eine entsprechende vertragliche Regelung zu treffen, da der Gesetzeswortlaut wohl Raum für Diskussionen lässt.
In allen anderen Bundesländern mit gesetzlicher Verpflichtung zur Installation von Rauchmeldern ist der Eigentümer und damit der Vermieter derjenige, der die Rauchmelder zu installieren hat. Die Übertragung der Pflicht zur Installation auf den Mieter dürfte unzulässig sein.
Wartung
Auch die Pflicht zur Wartung und Sicherstellung des fehlerfreien Betriebes dürfte dem Eigentümer und damit dem Vermieter auferlegt sein. Eine andere Deutung lässt zumindest das Landesrecht Sachsen-Anhalts nicht zu. Ausnahme bestehen jedoch in Bremen, Schleswig-Holstein und Hessen – sowie auch in Mecklenburg-Vorpommern, wo die jeweiligen Bauordnungen es dem unmittelbaren Besitzer, also dem Mieter, auferlegen, für die Wartung der installierten Rauchmelder (nicht für die Installation!) zu sorgen, es sei denn, der Eigentümer übernimmt freiwillig diese Verpflichtung. Diese Übernahme der Verpflichtung zur Wartung der Rauchmelder durch den Vermieter sollte sinnvollerweise schriftlich erfolgen.
Kosten der Anschaffung
Schließlich stellt sich die Frage, wie die Kosten der Installation und ggfs. der Wartung der Rauchmelder vom Vermieter auf den Mieter umzulegen sind.
Die Kosten der Anschaffung der Melder sind jedenfalls keine Betriebskosten und somit nicht im Rahmen der Betriebskosten auf die Mieter umlegbar. Bestenfalls kann der Vermieter die Kosten der Anschaffung über eine anteilige Mieterhöhung im Rahmen der allgemeinen mietrechtlichen Vorschriften versuchen wieder einzuspielen. Streit dürfte diesbezüglich in Mecklenburg-Vorpommern entstehen, wenn sich Mieter und Vermieter uneins darüber sind, wer die Rauchmelder installiert und ggfs. welche Rauchmelder installiert werden. Der Mieter kann versuchen, durch Installation eigener Rauchmelder, die Mieterhöhung zu umgehen. Der Vermieter wird ggfs. ein langfristiges Interesse daran haben, die Rauchmelder selbst zu installieren, um entsprechend die Miete erhöhen zu können.
Sonderfall: gemietete Rauchmelder
Jedenfalls könnte es unzulässig sein, Installation und Betrieb der Rauchmelder einem externen Dienstleister zu übertragen und auf diese Art und Weise die Anschaffungskosten doch im Rahmen der Betriebskosten auf den Mieter umzulegen. Wird ein externer Dienstleister beauftragt, sind die Anschaffungskosten aus den jeweiligen Abrechnungen herauszurechnen.
Allerdings ist die Rechtslage diesbezüglich aktuell noch eher ungeklärt. Das Landgericht Magdeburg hatte im September 2011 entschieden, dass der Vermieter die Rauchmelder bei einem externen Dienstleister mieten und die entsprechenden Wartungs- aber auch die Mietkosten auf den Mieter als Betriebskosten umlegen könne (Urteil vom 27.09.2011, Az.: 1 S 171/11). Allerdings hatte das LG die Revision gegen das Urteil zugelassen, weil die Rechtssache grundsätzliche Bedeutung habe. Offensichtlich ist das Urteil dennoch rechtskräftig geworden.
Kosten der Wartung
Die Kosten der Wartung und Instandhaltung sind jedoch unproblematisch umlagefähige Betriebskosten im Sinne der Betriebskostenverordnung. Bei neuen Mietverträgen empfiehlt es sich, die Kosten für die Rauchmelder direkt als sonstige Betriebskosten zu bezeichnen. Bei bestehenden Mietverträgen, in denen die Brandmelder als sonstige Betriebskosten nicht enthalten sind, wird sich eine Erhöhung der Betriebskosten in analoger Anwendung des § 560 BGB ergeben können. Ggfs. sollten Vermieter ihre Mietverträge anwaltlich prüfen lassen, um festzustellen, ob die Kosten für den Betrieb von Rauchmeldern umgelegt werden können.
Was die Bundesländer angeht, bei denen die Wartung grundsätzlich vom unmittelbaren Besitzer durchzuführen ist, der Vermieter jedoch durch eigene Erklärung diese Verpflichtung übernehmen kann, wird festzuhalten sein, dass dem Mieter kein Widerspruchsrecht gegen diese Übernahme zustehen dürfte, mit welchem er die Erhöhung der Betriebskosten verhindern möchte. Voraussetzung wird im Streitfall jedoch sein, dass der Vermieter seine Übernahmeerklärung schriftlich dem Mieter übermittelt hat.
Spätestens ab 01.01.2016 wird in Sachsen-Anhalt – in anderen Bundesländern nach Ablauf der jeweils gesetzlich bestimmten Übergangsfrist – der Betrieb von Rauchmeldern in Wohnungen verpflichtend sein. Ab diesem Zeitpunkt dürften Mieter einen gerichtlich durchsetzbaren Anspruch auf Installation von Rauchmeldern gegenüber dem Vermieter haben. Bei Nichteinhaltung der Verpflichtung drohen dem Vermieter erhebliche Schadensersatzforderungen im Falle eines Brandes, insbesondere wenn auf Grund des Fehlens von Rauchmelden Personen nicht rechtzeitig das Gebäude verlassen können. Es liegt daher ein erheblich gesteigertes Interesse sowohl der Vermieter als Gebäudeeigentümer, wie auch der Mieter vor, dass schnellstmöglich alle Wohnungen mit entsprechenden Rauchmeldern ausgestattet werden. Sollten sich Mieter oder Vermieter über die rechtliche Lage diesbezüglich nicht schlüssig sein, empfehlt sich ggfs. anwaltlichen Rat einzuholen.
Gern stehen wir Ihnen diesbezüglich zu einer Beratung zur Verfügung.
Ähnliches:
Fax: 03475 / 6129966
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