Keine Mietminderung bei nachträglich erhöhten aber ortsüblichen Geräuschimmissionen (Kinderlärm)

Selbst wenn nach Beginn des Mietverhältnisses Geräuschimmissionen von einem Nachbargrundstück auf das Mietobjekt zunehmen, begründet dies keinen Anspruch der Mieter auf Mietminderung, wenn auch der Vermieter sie als ortsüblich und angemessen hinnehmen muss. Dies und einiges mehr zur Frage der Mietminderung bei Lärmbelästigung hat der Bundesgerichtshof im April festgestellt (BGH, Urteil vom 29.04.2015 – VIII ZR 197/14).

Die klagenden Mieter waren in eine Erdgeschosswohnung der Beklagten eingezogen, wobei neben dem Mietobjekt bereits bei Einzug ein Schulgelände lag. Der Betreiber der Schule erreichtete gut 7 Jahre später dort einen Bolzplatz, geschützt mit einem Metallzaun, benutzbar für Kinder bis 12 Jahren, wochentags bis 18:00 Uhr. Der Bolzplatz liegt lediglich 20m von der Terrasse der Kläger entfernt und wurde offenbar auch außerhalb der Nutzungszeiten genutzt. Die Lärmbelästigung brachte die Kläger dazu, die Miete um 20% zu mindern. Der Vermieter klagte daraufhin.

Die Vorinstanzen wiesen die Klage ab. Es habe eine konkludente Beschaffenheitsvereinbarung gegeben, nach der die Lärmbelästigung nicht über der Belästigung bei Einzug liegen dürfe. Der Bolzplatz sei hinzu gekommen. Die Mietminderung berechtigt.

Alles Quatsch, meint da der BGH.

Mit Erfolg wenden sich die Revisionen gegen die vom Berufungsgericht nicht näher begründete Annahme, die Parteien hätten bei Abschluss des Mietvertrages im Wege einer konkludenten Beschaffenheitsvereinbarung festgelegt, dass während der unbestimmten Dauer des Mietverhältnisses von dem benachbarten Schulgelände keine höheren Lärmeinwirkungen ausgehen dürfen als bei Vertragsbeginn. Soweit es um Lärmimmissionen geht, die von öffentlichen Straßen oder – wie hier – von einem Nachbargrundstück auf die Mietsache einwirken, ist im Übrigen der offensichtliche und beiden Parteien bekannte Umstand zu berücksichtigen, wonach der Vermieter regelmäßig keinen Einfluss darauf hat, dass die zu Mietbeginn bestehenden Verhältnisse während der gesamten Dauer des Mietvertrages unverändert fortbestehen. Der Mieter kann daher im Allgemeinen nicht erwarten, dass der Vermieter die vertragliche Haftung für den Fortbestand derartiger “Umweltbedingungen” übernehmen will. Das Berufungsurteil, das den Klägern einseitig das Risiko einer lärmintensiven Nutzungsänderung auf dem Nachbargrundstück zuweist, erweist sich auch insoweit als nicht richtig.

Damit meint er: Woher sollen Mieter und Vermieter wissen, was ein paar Jahre nach dem Einzug in der Umgebung denn alles passieren kann?!

Und vor allem:

Nachträglich erhöhte Geräuschimmissionen durch Dritte begründen jedenfalls dann grundsätzlich keinen gemäß § 536 I S.1 BGB zur Mietminderung führenden Mangel der Mietwohnung, wenn auch der Vermieter sie ohne eigene Abwehr- oder Entschädigungsmöglichkeit als unwesentlich oder ortsüblich hinnehmen muss.

Sprach’s, hob das Berufungsurteil auf und verwies die Sache ans Landgericht zurück.

Was bleibt ist die Feststellung, dass eine Mietminderung dann aussichtslos erscheint, wenn auch der Vermieter später hinzukommende Lärmbelästigungen hinzunehmen hätte und sich daher nicht einmal selbst dagegen wehren kann.

 

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