Kommunaler Eigenbedarf? Können Städte ihren Mietern kündigen, um Flüchtlingsquartiere zu schaffen?

Verschiedenste Medien berichteten in den vergangenen Tagen davon, dass einige Städte Mietern ihrer kommunalen Wohnungen unter Verweis auf ein berechtigtes Interesse (§ 573 Abs. 1 BGB) die Wohnung gekündigt hätten, um Flüchtlinge in diesen Wohnungen unterzubringen (siehe u.a. hier und hier).

Unabhängig davon, dass es sich offenbar nur um absolute Einzelfälle handelt, stellt sich die Frage, ob dieses Handeln tatsächlich rechtmäßig ist.

Das stellt sich zunächst die Frage, ob Kommunen sich grundsätzlich auf ein berechtigtes Interesse berufen können. Einzelne Fälle des berechtigten Interesses sind in § 573 Abs. 2 BGB geregelt. Eigenbedarf käme hierbei wohl vordergründig in Betracht. Eine Kommune ist eine juristische Person des öffentlichen Rechts. Juristische Personen können aber eine Wohnung nicht “selbst” bewohnen, sie können daher keinen tatsächlichen Eigenbedarf geltend machen (u.a. BGH, NJW 11, 993). Dieser Weg ist also versperrt.

Allerdings, und dies übersehen offenbar einige der aktuellen Kommentare, bietet § 573 Abs. 2 BGB keine abschließende Aufzählung von Fällen des berechtigten Interesses. Vielmehr kann ein berechtigtes Interesse auch aus anderen Gründen herrühren.

Die Rechtsprechung hat in der Vergangenheit auch schon mal ein öffentliches Interesse bzw. einen öffentlichen Bedarf als Kündigungsgrund ausreichen lassen. So bestehe ein derartiges berechtigtes öffentliches Interesse dann, wenn zum Beispiel der Wohnraum benötigt wird, um Aufgaben zu erfüllen, an denen ein öffentliches Interesse besteht (LG München I, WuM 92,16; andere Ansicht LG Gießen ZMR 03,34). Dazu zähle auch die Unterbringung von Asylbewerbern (AG Waldshut, NJW 90, 1051).

“Gefestigt” ist diese Rechtsprechung keineswegs. Beide, für die bisherigen Mieter ungünstigen Entscheidungen sind Entscheidungen sehr südlicher Gerichte, das in der Mitte Deutschlands gelegene LG Gießen sieht es offenbar anders. Für die Annahme eines Nord-Süd-Gefälles sind dies freilich zu wenig Entscheidungen.

Es dürfte daher spannend werden, ob sich die Gerichte demnächst mit solchen Fällen zu befassen haben. Die Ähnlichkeit des von den betroffenen Kommunen angegeben berechtigten Interesses zum Fall des Eigenbedarfes spricht dafür, auch in diesem Fall die gleichen Maßstäbe anzulegen. Will heißen, dass es eine Kündigung in diesen Fällen nicht geben darf, da die Kommune juristische Person ist. Darüber hinaus stellt sich die Frage, ob ein Auswechseln der Mieter nicht von vornherein unzulässig wäre. Bedenkt man dann noch, dass die gekündigten Mieter dann in etlichen Gegenden Schwierigkeiten haben werden, eine adäquate Ersatzwohnung zu finden, in einigen weniger Fällen evtl. sogar die Obdachlosigkeit droht, dürfte die Verfahrensweise dieser Kündigung noch fragwürdiger sein. Im Rahmen einer Interessenabwägung wird darüber hinaus zu prüfen sein, ob nicht die Kommune durch Anmietung freien Wohnraums ihren öffentlichen Aufgaben nicht ebenso gut nachkommen kann.

Nach alledem halte ich es für rechtswidrig, wenn Mietern unter Verweis auf ein berechtigtes Interesse von Kommunalen Vermietern gekündigt wird, um quasi “Eigenbedarf” in Form der Einquartierung anderer Personen (also nicht nur bezogen auf Flüchtlinge, sondern auch in Fällen der Einquartierung Obdachloser etc.) durchzusetzen. Mieter sollten in diesen Fällen der Kündigung widersprechen und anwaltliche Hilfe in Anspruch nehmen!

 

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