Mieterhöhung bei Wohnflächenabweichung – Kappungsgrenze muss eingehalten werden

Bei einer Mieterhöhung nach § 558 BGB kommt es für das Maß der Erhöhung grundsätzlich auf die tatsächliche, nicht auf die vertraglich fixierte, Größe der Wohnung an. Die Kappungsgrenze des § 558 BGB ist dennoch einzuhalten (BGH , Urteil vom 18.11.2015 – VIII ZR 266/14).

Der Vermieter hatte vom Mieter eine Erhöhung der Kaltmiete von 629,75 Euro auf insgesamt 937,52 Euro gefordert. Die Wohnung hatte laut Mietvertrag ca. 156m². Es waren 810 DM Miete vereinbart. Tatsächlich ist die Wohnung jedoch rund 210m² groß. Die Mieterhöhung setzte sich dann auch zusammen aus einer 15%igen Erhöhung der bisherigen Miete, was 94,46 Euro ausmachte. Hinzu kam die “Angleichung” der Miete an die größere Wohnung.

Der Mieter erkannte nur die 94,46 € an. Im Übrigen musste der Vermieter die Zustimmung zur Mieterhöhung gerichtlich geltend machen, was durch alle Instanzen scheiterte.

Der Bundesgerichtshof hat schließlich festgestellt, dass die Mieterhöhung nach § 558 BGB sich ausschließlich an der tatsächlichen Wohnungsgröße orientiert. Die im Rahmen von § 558 BGB zu berücksichtigende Vergleichsmiete, bis zu der maximal erhöht werden darf, ist also unter Berücksichtigung der tatsächlichen Wohnungsgröße zu ermitteln. Dies gilt unabhängig davon, ob die tatsächliche Wohnfläche größer oder kleiner als im Mietvertrag angegeben ist. Soweit sich bislang der Vermieter an einer im Mietvertrag zu niedrig angegebenen Mietfläche festhalten lassen musste, sofern die Abweichung nicht mehr als 10% betrug, hat der BGH seine Rechtsprechung aufgegeben und festgestellt, dass immer die tatsächliche Fläche maßgeblich ist.

Allerdings ist dennoch die Kappungsgrenze des §558 BGB, ausgehend vom bisherigen Betrag der Kaltmiete, zu beachten. Demnach darf sich die Miete binnen drei Jahren um maximal 20% (bei Mietpreisbremsen 15%) erhöhen. Der Vermieter kann daher nicht, wie im vorliegenden Fall versucht, einfach die Miete an die nun offenbar gewordene tatsächliche Fläche angleichen. Er muss dies letztlich Stück für Stück im Rahmen der zu beachtenden Kappungsgrenze tun.

Der BGH hat auch noch einmal festgestellt, dass die Abweichung der Wohnfläche vom Mietvertrag kein Fall des sogenannten Wegfalls der Geschäftsgrundlage gemäß § 313 BGB ist. Dies schon deswegen nicht, weil die Ermittlung der Wohnfläche regelmäßig in die Risikosphäre des Vermieters fällt, es also seine Sache ist, wenn er sich dabei vermessen hat.

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