Mietrecht / Maklerrecht: AG Sangerhausen zur den branchentypischen Nebenleistungen eines Wohnungsmaklers

Es gibt Rechtsstreite, da mag man bei Vorliegen des Urteils laut ausrufen: “Ich hab es ja gleich gesagt!”

Die Kläger begehrten von der Beklagten die Rückzahlung des geleisteten Maklerlohns. Sie waren der Auffassung, der Makler sei Verwalter gewesen, so dass er keinen Anspruch auf den Maklerlohn gehabt hätte. Darauf und auf einen angeblich nicht geschlossenen Maklervertrag beriefen sich die Kläger vorprozessual und mit der, wenige Tage vor Eintritt der Verjährung, erhobenen Klage.

 

In tatsächlicher Hinsicht war nur die Frage des Abschlusses des Maklervertrages einigermaßen interessant. Die Kläger ließen durch ihren Prozessbevollmächtigten zunächst behaupten, aufgrund einer Zeitungsanzeige auf die Wohnung und die Beklagte aufmerksam geworden zu sein. Ohne auch nur ansatzweise ihrer Darlegungslast im Hinblick auf den Inhalt der Anzeige gerecht zu werden, waren sie der Auffassung, diese Anzeige hätte weder erkennen lassen, dass die Beklagte gewerblich Wohnungen vermittle, noch, dass die Vermittlung kostenpflichtig sei. Nachdem die Beklagte den Klägern “zu Hilfe eilte” und die Anzeige (aus der die Gewerblichkeit und gar die Höhe des Maklerlohnes hervorging) vorlegte, stellte man nun vornehmlich auf ein Schild im Wohnungsfenster ab, welches nur den Vermietungshinweis und eine Telefonnummer enthalten habe. Das Gerichte stufte den Vortrag als widersprüchlich ein und nahm an, dass die Anzeige und deren Inhalt bekannt gewesen waren. Damit war der konkludente Abschluss des Maklervertrages durch entsprechende Kontaktaufnahme fix.

Roch allein diese Widersprüchlichkeit schon ein wenig eigenartig, so rückte der Vortrag, man habe einen Vermittlungsnachweis nie unterschrieben, die Sache vollends in den Dunstkreis strafrechtlich relevanter Handlungen. Abgesehen davon, dass es auf den Nachweis im Hinblick auf den Maklerlohn nicht mehr ankam (Vertragsschluss war bereits durch), behaupteten die Kläger nie den Nachweis unterschrieben zu haben. Die Beklagte arbeite diesbezüglich nach Meinung der Kläger mit unlauteren Mitteln. Die Beklagte legte ihrerseits jedoch dem Gericht einen Vermittlungsnachweis mit Originalunterschrift einer der Kläger vor. Damit war auch dieser Vortrag zumindest zivilrechtlich erledigt.

 

Blieb den Klägern nur der Weg über die faktische Verwaltertätigkeit. Unstreitig war, dass die Beklagte im Rahmen der Maklertätigkeit auch die Wohnungsübergabe durchgeführt und das Wohnungsübergabeprotokoll gefertigt hatte. Dass es sich dabei jedoch um eine branchentypische Serviceleistung eines Maklers handelt, die keineswegs dem Maklerlohn entgegensteht, vermochten nur die Kläger nicht zu sehen. Das Amtsgericht Sangerhausen (Urteil vom 30.04.2012, Az.: 1 C 552/11) schloss sich sinnigerweise den massig ergangenen Entscheidungen des Bundesgerichtshofes (BGH, Beschluss vom 26.03.1998, III ZR 206/97 = NJW RR 1998, 992; BGH, Beschluss vom 28.04.2005, III ZR 387/04 = NJW RR 2005, 1033; BGH, Beschluss vom 30.04.2003, III ZR 318/02 = NJW RR 2003, 991; BGH, Urteil vom 06.02.2003, III ZR 287/02 = NJW 2003, 1249; BGH, Urteil vom 25.07.2002, III ZR 113/02 = NJW 2002, 3015; BGH, Urteil vom 02.10.2003, III ZR 5/03; BGH, Urteil vom 19.02.2009, III ZR 91/08 = NJW 2009, 1809) sowie den sehr anschaulichen Entscheidungen diverser Instanzgerichte (LG Bonn, 17.11.1997, 6 S 272/97; LG Duisburg, 15.02.2001, 12/22 S 11/00 = NJW RR 2001, 1278; LG Hamburg, 31.01.2001, 304 S 86/00; LG Paderborn, 15.06.2000, 1 S 57/00) an, stellte das Vorhandensein maklertypischer Serviceleistungen fest und wies die Klage damit ab.

Letztlich ein vorhersehbares Ergebnis. Dass der Abschluss des Maklervertrages mit vernünftigen Argumenten nicht anzuzweifeln war, hätte den Klägern selbst auffallen können. Zumindest war klar, dass sie der Darlegungs- und Beweislast im Hinblick auf den Inhalt der angeblich nichtssagenden Zeitungsannoncen nicht hätten genügen können. Dass die Nummer mit der faktischen Verwaltertätigkeit ebenfalls nicht zieht, hätte ein Blick in die passende Rechtsprechungsübersicht ergeben können. Warum man bei dieser Ausgangslage anwaltlich vertreten klagen muss, erschließt sich nicht.

 

Fazit: In der Tat bietet die Frage des Umfangs der Maklertätigkeit einige Brisanz, insbesondere für die Makler selbst. Viele möchten Mietern und Vermietern gleichermaßen entgegenkommen und übernehmen die ein oder andere Tätigkeit, die sonst dem Vermieter selbst obliegt, gleich mit. Für den Mieter sieht es dann schnell so aus, dass der Makler auch Verwalter sein könnte. Dabei hat die Rechtsprechung selbst in Fällen, in denen der Makler die erste Monatsmiete selbst vereinnahmt (und dann an den Vermieter weiterleitet), keine faktische Verwaltertätigkeit gesehen. Auch die Beauftragung von Handwerkern im Bezug auf noch vorzunehmende Kleinreparaturen stößt kaum auf Bedenken. Dennoch sollte diese Rechtsprechung den Makler nicht dazu verleiten, zu viel für den Vermieter zu tun. Denn letztlich soll er neutral zwischen den Mietparteien stehen. Im Zweifel hilft dem Makler ein Rat des Anwalts seines Vertrauens. der prüfen kann, ob es ans Eingemachte, also den Maklerlohn geht, wenn man noch das ein oder andere für Mieter und Vermieter regeln möchte.

 

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