Mietrecht: Ordentliche Kündigung bei nur kurzem Zahlungsverzug schon möglich

Wer mit der Zahlung seiner Miete in Rückstand gerät, läuft Gefahr, die Wohnung durch Kündigung des Vermieters zu verlieren. In der Regel geschieht dies nach mehr als 2 Monaten durch eine fristlose Kündigung.

Der vom Bundesgerichtshof aktuell zu entscheidende Fall (Urteil vom 10.10.2012, Az.: VIII ZR 107/12) lag etwas anders. Der Vermieter setzte offenbar nach einer Modernisierung der Heizungsanlage die Miete und Betriebskosten neu fest. Nachdem der Mieter schon seine Betriebskostenvorauszahlungen eher unregelmäßig und vor allem unvollständig geleistet hatte, kündigte der Vermieter im Oktober 2009 das Mietverhältnis ordentlich zum Ende Juli 2010. Im Zahlungsprozess verurteilte das Gericht den Mieter zu Zahlung der Rückstände, die der Mieter dann auch zahlte.

Noch drei Tage bevor das Zahlungsurteil rechtskräftig wurde, kündigte der Vermieter im November 2010 erneut fristgemäß, weil die zum 3. des Monats fällige Mietzahlung bis dahin ausgeblieben war.

Der Bundesgerichtshof hält die zweite Kündigung für unwirksam. Eine ordentliche Kündigung gemäß § 572 Abs. 2 Nr. 1 BGB darf zwar wegen Zahlungsverzugs des Mieters auch dann erfolgen, wenn die für eine fristlose Kündigung erforderlichen Mietrückstände noch nicht erreicht sind. Dies folge aus der Tatsache, dass der Vermieter im Falle einer ordentlichen Kündigung an die Kündigungsfristen gebunden sei und daher die für die fristlose Kündigung gesetzten Maßstäbe nicht auf die ordentliche Kündigung übertragbar seien. Allerdings übersteige hier der Rückstand noch nicht eine Monatsmiete und bestehe weniger als einen Monat, so dass eine nicht unerhebliche Verletzung der Zahlungsfrist noch nicht vorliege, eine Berechtigung zur Kündigung daher nicht bestehe.

Jedoch sei nach Auffassung des BGH die erste Kündigung durchaus wirksam. Nach § 569 Abs. 3 Nr. 3 BGB dürfe zwar im Falle einer rechtskräftigen Verurteilung des Mieters zur Zahlung einer erhöhten Miete eine fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzuges nicht vor Ablauf von 2 Monaten nach Rechtskraft des Zahlungsurteils erfolgen. Diese Vorschrift sei jedoch nicht auf den Fall der ordentlichen Kündigung anwendbar, da eben die Fristgebundenheit der Kündigung mögliche Gefahren für den Mieter im Hinblick auf Obdachlosigkeit etc. nicht in dem Maße schaffe, wie eine fristlose Kündigung.