Mietrecht: Verjährungfrist für Anspruch auf Betriebskostennachzahlung beginnt erst bei Kenntnis des Anspruchsgrundes

Der Mieter zahlte neben seiner Kaltmiete Betriebskostenvorauszahlungen an den Vermieter. Dieser rechnete, nach Ablauf des Berechnungszeitraumes, die Betriebskosten ab, behielt sich jedoch die Nachberechnung aufgrund zu erwartender rückwirkender Neufestsetzung der Grundsteuer vor. So geschehen unter anderem für die Jahre 2002 bis 2006.

Das zuständige Finanzamt setzte sodann im Dezember 2007 die Grundsteuer für die Jahre ab 2002 rückwirkend neu fest. Der Vermieter berechnete daraufhin die Betriebskosten insgesamt neu und forderte vom Mieter nunmehr etwas mehr als 1.000,- € Nachzahlung. Der Mieter verwahrte sich u.a. mit dem Einwand der Verjährung dagegen, unterlag mit dieser Auffassung jedoch in allen Instanzen.

Der Bundesgerichtshof, mit der Revision des beklagten Mieters befasst, stellte schließlich fest, dass eine Verjährung des Anspruches nicht eingetreten war (BGH, Urteil vom 12.12.2012, Az.: VIII ZR 264/12). Die Verjährungsfrist beginne nicht etwa mit der Erteilung der Abrechnung, in welcher der Vorbehalt von Nachberechnungen erklärt wurde, sondern vielmehr erst mit der Kenntnis des Vermieters über die die Nachforderung begründenden Umstände. Diese Kenntnis habe der Vermieter erst durch den Bescheid des Finanzamtes im Dezember 2007 erhalten. Im Übrigen sei die vorbehaltene Nachberechnung dem Grunde nach auch in Ordnung, da § 556 Abs. 3 BGB zwar eine Ausschlussfriste für Nachforderungen enthalte, jedoch ausnahmsweise die Nachforderung zulasse, wenn die verspätete Berechnung vom Vermieter nicht verschuldet ist.

 

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