Mietrecht: Verspätete Betriebskostenabrechnung – Was nun?

Das Jahr 2017 hat begonnen und damit endete die Möglichkeit für Vermieter, Betriebskosten aus dem Abrechnungsjahr 2015 gegenüber den Mietern geltend zu machen. Was konkret bedeutet dies aber für Vermieter und Mieter?

Selbstverständlich kann die Betriebskostenabrechnung auch jetzt noch erstellt und dem Mieter zugestellt werden. In den meisten Fällen ist dies sogar notwendig. Denn schließlich hat der Mieter ein Recht auf diese Abrechnung. Mieter, die Sozialleistungen beziehen, müssen die Abrechnungen den Leistungsträgern in der Regel vorlegen. Teilweise können Betriebskosten auf steuerlich geltend gemacht werden, beispielsweise enthaltene Handwerkerleistungen. Dazu brauchen Mieter die Betriebskostenabrechnung.

Allerdings darf der Vermieter nach Ablauf der Jahresfrist vom Mieter aus der Betriebskostenabrechnung keinen Nachzahlungsbetrag mehr verlangen. Hat der Mieter also mehr Betriebskosten verbraucht, als durch die Vorauszahlungen gedeckt, bleibt der Vermieter auf diesen Kosten sitzen. Allerdings darf er ggf. den Vorauszahlungsbetrag für das laufenden Jahr entsprechend anpassen.

Ergibt sich aus der Betriebskostenabrechnung ein Guthaben zugunsten des Mieters, ist dieses natürlich auszuzahlen. Mieter, die ein Guthaben erwarten, sollten daher ebenfalls unbedingt eine Betriebskostenabrechnung fordern und notfalls einklagen!

Allerdings ist es nicht zwingend notwendig, die Abrechnung tatsächlich gerichtlich geltend zu machen. Läuft das Mietverhältnis noch, kann der Mieter Druck auf den Vermieter ausüben, indem er von seinem Zurückbehaltungsrecht bezüglich der laufenden Vorauszahlungen Gebrauch macht. Er leistet bis zur erfolgten Abrechnung der Betriebskosten einfach keine Vorauszahlungen mehr, was den ein oder anderen Vermieter schon in Schwierigkeiten bringen kann. Erst wenn die Betriebskostenabrechnung da ist, werden die Vorauszahlungen (einschließlich der zurückbehaltenen Beträge) unter Abzug eines etwaigen Guthabens aus der Betriebskostenabrechnung, an den Vermieter gezahlt. Dies sollte man dem Vermieter, verbunden mit einer entsprechenden Aufforderung zur Abrechnung, schriftlich mitteilen.

Ist das Mietverhältnis bereits beendet, so kann der Mieter, da er ja nun dem Vermieter nichts mehr schuldet, das er zurückbehalten kann, die Rückerstattung der geleisteten Vorauszahlungen fordern. Dies gilt allerdings nur insoweit, als dass der Mieter nicht vorher wegen dieser Abrechnungen im laufenden Mietverhältnis hätte ein Zurückbehaltungsrecht ausüben können.

Aus diesem Grunde sollten Mieter, die für das Jahr 2015 bis dato keine Betriebskostenabrechnung erhalten haben, diese beim Vermieter einfordern und ggf. im laufenden Mietverhältnis zunächst die Betriebskostenvorauszahlungen, nach entsprechender Erklärung, bis zur Abrechnung einbehalten.

Ein Risiko besteht für Mieter nicht, denn wenn sich aus der Betriebskostenabrechnung eine Nachzahlung ergibt, kann diese nun nicht mehr geltend gemacht werden.

Im Übrigen kann der Vermieter nun auch nicht mehr eine Betriebskostenabrechnung für 2015 zu Lasten des Mieters nachbessern. Ist die Abrechnung fristgerecht ergangen und vom Vermieter angefochten worden, so können zu Lasten des Mieters keine Änderungen nach dem 31.12.2016 mehr vorgenommen werden. Dies gilt nicht nur im Gesamtbetrag. Ist also eine Position der Abrechnung falsch, was zu einer Minderung der vom Mieter zu tragenden Kosten führt, kann nicht eine bis dahin vergessene Position neu eingebracht werden.

Haben Sie als Vermieter oder Mieter Fragen zu Ihrer Betriebskostenabrechnung und streiten Sie gerade um die Wirksamkeit einer solchen, so kann anwaltlicher Rat Ihnen eine Menge Ärger und Kosten ersparen. Kontaktieren Sie uns daher gerne, damit wir über die Angelegenheit reden können. Rechtsanwalt Peter Ratzka ist spezialisiert im Bereich des Mietrechtes!