Schönheitsreparaturen durch Mieter in vielen Fällen nicht mehr geschuldet!

Die folgende Sachlage ist eine nicht seltene: Der Mieter bezieht eine vom Vermieter zuvor nicht renovierte Wohnung, renoviert diese zum Mietbeginn und ist laut Mietvertrag zur Übernahme Schönheitsreparaturen  verpflichtet worden. 

Häufig findet sich im Mietvertrag auch eine Quotenabgeltungsklausel mit der der Vermieter sich anteilig die Kosten für Schönheitsreparaturen ersetzen lassen möchte, falls der Mieter nach recht kurzer Mietzeit, also vor Notwendigkeit der Durchführung von Schönheitsreparaturen, wieder auszieht.

In beiden Fällen hat der Bundesgerichtshof mit aktuellen Urteilen Einschränkungen vorgenommen, die die jeweiligen Klauseln in der Praxis in den meisten Fällen zu Fall bringen werden. 

Hat der Mieter die Wohnung unrenoviert übernommen, so ist die formularmäßige Übertragung der Schönheitsreparaturenpflicht auf den Mieter unzulässig, wenn ihm nicht hierfür ein adäquater Ausgleich gewährt wird (BGH, Urteil vom 18.3.2015, Az.: VIII ZR 185/14). Dem Mieter dürfen nur die in seiner Mietzeit angefallenen Schönheitsreparaturen auferlegt werden, nicht etwa die Pflicht, vom Vormieter verursachte Schönheitsreparaturen auch mit zu erledigen. Andernfalls könnte die Wohnung bei Mietende ggf. in einem besseren Zustand als ursprünglich an den Mieter überlassen sein. Der Erlass einer halben Monatsmiete ist dabei jedenfalls kein angemessener Ausgleich, wenn in drei Zimmern Streicharbeiten notwendig waren.

Eine formularmäßige Quotenabgeltungsklausel ist unwirksam, wenn der Mieter bei Abschluss des Mietvertrages die tatsächliche Kostenbelastung nicht absehen kann (BGH, Urteil vom 18.3.2015, Az.: VIII ZR 242/13), was im Übrigen in den meisten Fällen so sein dürfte. Es sei nicht zulässig, die Kosten nach vorzeitigem Mietende anhand der hypothetischen Fortsetzung des bisherigen Wohnverhaltens zu berechnen. Eine entsprechende Klausel ist unwirksam. Dies gilt übrigens unabhängig davon, ob die Wohnung renoviert oder unrenoviert übergeben wurde.

Konsequenz: Für viele Mieter dürften die Problematik Schönheitsreparaturen wohl erledigt sein. Ist die Wohnung unrenoviert übernommen worden, wäre zu prüfen, inwieweit ein Ausgleich hierfür gewährt wurde und ob sich daraus dennoch eine Wirksamkeit der Schönheitsreparaturenklausel im Einzelfall ergibt. Abgeltungen der Kosten für Schönheitsreparaturen dürften in den meisten Fällen wohl nicht geschuldet sein, wenn eine Quotenabgeltungsklausel vorhanden ist.

Mieter, die bereits Schönheitsreparaturen durchgeführt oder Abgeltungsbeträge gezahlt haben, sollten anwaltlich prüfen lassen, ob die Rückforderung geleisteter Beträge oder die Erstattung von Aufwendungen möglich ist.

Wir stehen Ihnen anwaltlich in all diesen Fällen zur Seite, prüfen Ihren Mietvertrag im Hinblick auf die Wirksamkeit derartiger Klauseln und fordern nötigenfalls geleistete Beträge zurück. Rufen Sie uns an!