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Nach Wohnraummodernisierung muss Jobcenter die erhöhte Miete tragen
Hat der Vermieter eine Modernisierung der Wohnung vorgenommen, welche ihn nach den mietrechtlichen Vorschriften zu einer Erhöhung der Wohnungsmiete berechtigt, so hat das Jobcenter dem leistungsempfangenden Mieter auch nunmehr erhöhte Miete zu zahlen. Dies gilt selbst dann, wenn der Mieter die Modernisierung gewünscht hat, so das Bundessozialgericht (BSG, Az: B 4 AS 32/12 R; siehe auch Hinweis des Kollegen Mydlak an dieser Stelle).
Die betroffene Mieterin hatte wegen steter Schimmelprobleme vom Vermieter eine Modernisierung erbeten, der die Kaltmiete sodann um knapp 30 Euro erhöhte. Das Jobcenter verweigerte daraufhin die Übernahme der durch die Erhöhung entstandenen Mehrkosten.
Das Bundessozialgericht erteilte dem Jobcenter eine Absage. Die Kosten sind zu übernehmen. Dass die neue Miete unangemessen sei, habe das Jobcenter nicht dargelegt. Nur dann, wenn der Mieter ungenehmigt in eine andere (teurere) Wohnung umziehe, sei das Jobcenter berechtigt, die Zahlung der höheren Miete zu verweigern und es bei der bisherigen Mietzahlung belassen. Dieser Grundsatz lasse sich jedoch nicht auf die Modernisierung anwenden.
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Mietrecht: “allgemein üblicher” oder “aktueller” Zustand bei Modernisierungen maßgeblich?
Der VIII. Senat des Bundesgerichtshofes hatte bereits im Juni einen ähnlichen Fall (siehe hier) zu entscheiden und hat sich, erwartungsgemäß, auch aktuell an seiner bisherige Rechtsprechung gehalten (BGH, Urteil vom 10. Oktober 2012, Az.: VIII ZR 25/12).
Maßgeblich für die Frage, ob der Mieter eine Modernisierungsmaßnahme mit anschließender Mieterhöhung dulden muss, sei nicht der Zustand der Wohnung im Zeitpunkt der Anmietung sondern der Zustand im Zeitpunkt der beabsichtigten Maßnahme unter Berücksichtigung aller zulässig vom Mieter eingebauten Verbesserungen.
Hat also der Mieter eine Wohnung ursprünglich mit lediglich einem Einzelofen und einem Gamat-Heizgerät übernommen, später jedoch mit Genehmigung der Vermieters eine Gasetagenheizung eingebaut, so ist dieser letzte Zustand maßgeblich für die Frage, ob eine vom Vermieter geplante Modernisierungsmaßnahme tatsächlich eine Wohnwertverbesserung bringt und somit vor dem Hintergrund der Härtefallregelung des § 554 Abs. 2 S. 2 BGB der Mieter die Modernisierung dulden muss.
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Mietrecht: Rauchmelder wird verpflichtend!
Dass Rauchmelder Leben retten können, dürfte allgemein bekannt sein. Für Vermieter und Mieter ergibt sich daher ein gesteigertes Interesse, zur Installation derartiger Geräte, um Gefahren für Leib, Leben und Eigentum zu minimieren.
Die Installation von Rauchmeldern ist mittlerweile gar gesetzliche Verpflichtung geworden. Dies betrifft in der Regel neu erbauten Wohnraum. Nach Ablauf entsprechender Übergangsfristen – diese Frist läuft in Sachsen-Anhalt bis zum 31.12.2015 – müssen jedoch bestehende Wohnungen mit Rauchmeldern ausgestattet sein.
Insbesondere bei Mietwohnungen stellt sich die Frage, wer für die Installation und die Wartung der Geräte zuständig ist und wer die Kosten hierfür zu tragen hat.
Installation
Für Sachsen-Anhalt ergibt die Gesetzessystematik und § 47 der Bauordnung des Landes Sachsen-Anhalt, dass die Verpflichtung zur Installation, wie aber auch zum Betrieb, wohl dem Eigentümer, also dem Vermieter, obliegt. Dies ist im Übrigen in sämtlichen anderen Bundesländern, die eine gesetzliche Verpflichtung zur Installation von Rauchmeldern kennen, ebenso der Fall. Die einzige Ausnahme stellt nach gegenwärtiger Rechtslage Mecklenburg-Vorpommern dar. Dort sieht die Gesetzeslage vor, dass der „Besitzer“ (§ 48 Abs. 4 Landesbauordnung Mecklenburg-Vorpommern) für die Installation und den Betrieb zuständig ist. Besitzer einer Mietwohnung ist der Mieter. Für den Fall, dass die Wohnung nicht vermietet ist, ist der Eigentümer der Besitzer. Es wird jedoch auch in Mecklenburg-Vorpommern davon auszugehen sein, dass den Eigentümer und Vermieter eine Kontrollpflicht trifft, ob seine Mieter der Verpflichtung im Hinblick auf den Einbau und die fachgerechte Wartung tatsächlich nachkommen.
Vor dem Hintergrund dieser bestehenden Kontrollpflicht, dürfte nichts dagegen sprechen, wenn durch vertragliche Vereinbarung oder aber durch konkludentes Handeln der Vermieter seinerseits die Installation und Wartung der Geräte übernimmt. Überhaupt scheint es sinnvoll zu sein, in den Mietverhältnissen Mecklenburg-Vorpommerns eine entsprechende vertragliche Regelung zu treffen, da der Gesetzeswortlaut wohl Raum für Diskussionen lässt.
In allen anderen Bundesländern mit gesetzlicher Verpflichtung zur Installation von Rauchmeldern ist der Eigentümer und damit der Vermieter derjenige, der die Rauchmelder zu installieren hat. Die Übertragung der Pflicht zur Installation auf den Mieter dürfte unzulässig sein.
Wartung
Auch die Pflicht zur Wartung und Sicherstellung des fehlerfreien Betriebes dürfte dem Eigentümer und damit dem Vermieter auferlegt sein. Eine andere Deutung lässt zumindest das Landesrecht Sachsen-Anhalts nicht zu. Ausnahme bestehen jedoch in Bremen, Schleswig-Holstein und Hessen – sowie auch in Mecklenburg-Vorpommern, wo die jeweiligen Bauordnungen es dem unmittelbaren Besitzer, also dem Mieter, auferlegen, für die Wartung der installierten Rauchmelder (nicht für die Installation!) zu sorgen, es sei denn, der Eigentümer übernimmt freiwillig diese Verpflichtung. Diese Übernahme der Verpflichtung zur Wartung der Rauchmelder durch den Vermieter sollte sinnvollerweise schriftlich erfolgen.
Kosten der Anschaffung
Schließlich stellt sich die Frage, wie die Kosten der Installation und ggfs. der Wartung der Rauchmelder vom Vermieter auf den Mieter umzulegen sind.
Die Kosten der Anschaffung der Melder sind jedenfalls keine Betriebskosten und somit nicht im Rahmen der Betriebskosten auf die Mieter umlegbar. Bestenfalls kann der Vermieter die Kosten der Anschaffung über eine anteilige Mieterhöhung im Rahmen der allgemeinen mietrechtlichen Vorschriften versuchen wieder einzuspielen. Streit dürfte diesbezüglich in Mecklenburg-Vorpommern entstehen, wenn sich Mieter und Vermieter uneins darüber sind, wer die Rauchmelder installiert und ggfs. welche Rauchmelder installiert werden. Der Mieter kann versuchen, durch Installation eigener Rauchmelder, die Mieterhöhung zu umgehen. Der Vermieter wird ggfs. ein langfristiges Interesse daran haben, die Rauchmelder selbst zu installieren, um entsprechend die Miete erhöhen zu können.
Sonderfall: gemietete Rauchmelder
Jedenfalls könnte es unzulässig sein, Installation und Betrieb der Rauchmelder einem externen Dienstleister zu übertragen und auf diese Art und Weise die Anschaffungskosten doch im Rahmen der Betriebskosten auf den Mieter umzulegen. Wird ein externer Dienstleister beauftragt, sind die Anschaffungskosten aus den jeweiligen Abrechnungen herauszurechnen.
Allerdings ist die Rechtslage diesbezüglich aktuell noch eher ungeklärt. Das Landgericht Magdeburg hatte im September 2011 entschieden, dass der Vermieter die Rauchmelder bei einem externen Dienstleister mieten und die entsprechenden Wartungs- aber auch die Mietkosten auf den Mieter als Betriebskosten umlegen könne (Urteil vom 27.09.2011, Az.: 1 S 171/11). Allerdings hatte das LG die Revision gegen das Urteil zugelassen, weil die Rechtssache grundsätzliche Bedeutung habe. Offensichtlich ist das Urteil dennoch rechtskräftig geworden.
Kosten der Wartung
Die Kosten der Wartung und Instandhaltung sind jedoch unproblematisch umlagefähige Betriebskosten im Sinne der Betriebskostenverordnung. Bei neuen Mietverträgen empfiehlt es sich, die Kosten für die Rauchmelder direkt als sonstige Betriebskosten zu bezeichnen. Bei bestehenden Mietverträgen, in denen die Brandmelder als sonstige Betriebskosten nicht enthalten sind, wird sich eine Erhöhung der Betriebskosten in analoger Anwendung des § 560 BGB ergeben können. Ggfs. sollten Vermieter ihre Mietverträge anwaltlich prüfen lassen, um festzustellen, ob die Kosten für den Betrieb von Rauchmeldern umgelegt werden können.
Was die Bundesländer angeht, bei denen die Wartung grundsätzlich vom unmittelbaren Besitzer durchzuführen ist, der Vermieter jedoch durch eigene Erklärung diese Verpflichtung übernehmen kann, wird festzuhalten sein, dass dem Mieter kein Widerspruchsrecht gegen diese Übernahme zustehen dürfte, mit welchem er die Erhöhung der Betriebskosten verhindern möchte. Voraussetzung wird im Streitfall jedoch sein, dass der Vermieter seine Übernahmeerklärung schriftlich dem Mieter übermittelt hat.
Spätestens ab 01.01.2016 wird in Sachsen-Anhalt – in anderen Bundesländern nach Ablauf der jeweils gesetzlich bestimmten Übergangsfrist – der Betrieb von Rauchmeldern in Wohnungen verpflichtend sein. Ab diesem Zeitpunkt dürften Mieter einen gerichtlich durchsetzbaren Anspruch auf Installation von Rauchmeldern gegenüber dem Vermieter haben. Bei Nichteinhaltung der Verpflichtung drohen dem Vermieter erhebliche Schadensersatzforderungen im Falle eines Brandes, insbesondere wenn auf Grund des Fehlens von Rauchmelden Personen nicht rechtzeitig das Gebäude verlassen können. Es liegt daher ein erheblich gesteigertes Interesse sowohl der Vermieter als Gebäudeeigentümer, wie auch der Mieter vor, dass schnellstmöglich alle Wohnungen mit entsprechenden Rauchmeldern ausgestattet werden. Sollten sich Mieter oder Vermieter über die rechtliche Lage diesbezüglich nicht schlüssig sein, empfehlt sich ggfs. anwaltlichen Rat einzuholen.
Gern stehen wir Ihnen diesbezüglich zu einer Beratung zur Verfügung.
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Mietrecht: Mieterhöhung nach Modernisierung auch ohne vorherige Ankündigung der Modernisierung
Nimmt der Vermieter nach Modernisierungsmaßnahmen eine Mieterhöhung vor, so ist diese auch zulässig, wenn der Vermieter die Modernisierung vorher nicht angekündigt hat (?BGH, Urteil vom 02.03.2011, Az.: VIII ZR 164/10; siehe Pressemitteilung).
Die Ankündigung der Modernisierungsmaßnahmen (§ 554 Abs. 3 BGB) diene dazu,? den Mieter von bevorstehenden Baumaßnahmen zu unterrichten, auch damit er ggf. sein Sonderkündigungsrecht ausüben kann. Sie sei jedoch nicht Voraussetzung für das Entstehen einer Berechtigung zu Mieterhöhungen gem. § 559 Abs. 1 BGB.
Im zu entscheidenden Fall hatte eine Mieterin nach dem Einbau eines Fahrstuhles in das Haus der Mieterhöhung widersprochen und in der Folge die erhöhte Miete nicht gezahlt. Der Bundesgerichtshof gab nun jedoch dem Vermieter Recht.
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