Vorsicht beim Einzug – Wenn Mietmängel nicht zur Minderung etc. berechtigen

Mietmängel, die bei Einzug des Mieters ins Mietobjekt vorhanden sind und die der Mieter kommentarlos hinnimmt, berechtigen später nicht zur Minderung der Miete oder zur Geltendmachung von Schadensersatz!

Da es in letzter Zeit einige dieser Fälle in unserer Kanzlei gegeben hat, erscheint es uns wichtig, einmal darauf hinzuweisen, dass Mietmängel, die bei Einzug erkannt werden, unbedingt ins Einzugsprotokoll aufgenommen werden müssen! Dies schon vor dem Hintergrund, dass sonst bei Auszug aus dem Objekt der Mieter auch diese Mängel beseitigen muss (zumindest sofern es sich um Schäden handelt oder aber der Mieter wirksam zu den Schönheitsreparaturen verpflichtet wurde). Denn die Behauptung, dass ein Mangel schon bei Einzug vorlag, ist in der Regel dann erfolglos, wenn dieser Mangel nicht im Übergabeprotokoll vermerkt wurde.

Doch zurück zur Mietminderung: Akzeptiert der Mieter bei Einzug einen bestimmten Mangel, beispielsweise Schimmelbefall in einem Raum, so kann er gegenüber dem Vermieter keine Mietminderung mehr durchsetzen. Er kann auch nicht den Mangel selbst beseitigen und dem Vermieter die entsprechenden Kosten in Rechnung stellen. Konkret ergibt sich dies hieraus:

§ 536b BGB – Kenntnis des Mieters vom Mangel bei Vertragsschluss oder Annahme
Kennt der Mieter bei Vertragsschluss den Mangel der Mietsache, so stehen ihm die Rechte aus den §§ 536 und 536a nicht zu. Ist ihm der Mangel infolge grober Fahrlässigkeit unbekannt geblieben, so stehen ihm diese Rechte nur zu, wenn der Vermieter den Mangel arglistig verschwiegen hat. Nimmt der Mieter eine mangelhafte Sache an, obwohl er den Mangel kennt, so kann er die Rechte aus den §§ 536 und 536a nur geltend machen, wenn er sich seine Rechte bei der Annahme vorbehält.”

§536 BGB regelt dabei die Mietminderung, §536a BGB das Recht auf Schadensersatz und Ersatzvornahme inkl. Aufwendungsersatz, wenn der Vermieter mit der Beseitigung der Mängel in Verzug ist.

Der Mieter muss sich daher wenigstens im Übergabeprotokoll die Rechte aus §§536, 536a BGB vorbehalten! Dies kann beispielsweise durch folgenden Satz geschehen: “Wegen der in diesem Übergabeprotokoll benannten Mängel behalte ich mir die Rechte aus den §§536, 536a BGB ausdrücklich vor!”

Sinnvoll ist es im Übrigen auch, dem Vermieter eine Frist zur Beseitigung von Mängeln zu setzen. Soweit der Vermieter dazu bereit ist, kann dies auch gleich im Übergabeprotokoll als besondere Vereinbarung aufgenommen werden.

Eines noch: Auch wenn die Rechte auf Minderung und Schadensersatz wegen des nicht erklärten Vorbehaltes nicht durchgesetzt werden können, ist der Vermieter immer noch verpflichtet, die Mängel zu beseitigen.

 

Ist Ihre Wohnung oder Ihr Geschäftsraum mangelhaft und der Vermieter weigert sich, die Mängel zu beseitigen? Wollen Sie die Miete mindern oder gar eigene Mangelbeseitigungsarbeiten vom Vermieter bezahlen lassen? Dann lassen Sie sich zuvor anwaltlich beraten, welche Rechte Ihnen tatsächlich zustehen. Wir können Ihnen helfen!