Weitsichtige Mieterhöhung – Mieterhöhungsverlangen für einen späteren als in § 558b BGB vorgesehenen Zeitpunkt

Der Bundesgerichtshof hatte sich mit der Frage zu befassen, ob ein verfrühtes Mieterhöhungsverlangen, also eine Mieterhöhung, die nicht bereits ab Beginn des dritten Monats nach Zugang der Erklärung gelten soll, zulässig ist und die Frage, unter anpassender Auslegung einiger weiterer Bestimmungen, bejaht (BGH, Urteil vom 25.09.2013 – VIII ZR 280/12).

Gemäß § 558b Abs. 1 BGB gilt eine Mieterhöhung für den Fall, dass der Mieter dieser zustimmt, ab Beginn des 3. Monats nach Zugang der Erhöhungserklärung. Der Mieter kann gemäß § 561 BGB bis zum Ablauf des 2. Monats nach Zugang der Erhöhungserklärung im Rahmen eines Sonderkündigungsrechtes zum Ablauf des übernächsten Monats kündigen.

Ein Beispiel: Wird die Mieterhöhung im Januar erklärt, ist die erhöhte Miete, Zustimmung des Mieters vorausgesetzt, ab 1. April zu zahlen. Bis 31.03. könnte der Mieter sein Sonderkündigungsrecht ausüben und, wenn er die Frist voll ausnutzt, zum 31.05. kündigen. Die Monate April und Mai könnte er in der Wohnung zur alten, nicht erhöhten Miete wohnen.

Was passiert jedoch, wenn der Vermieter im Januar eine Mieterhöhung zum 01.08. ankündigt, verbunden mit dem Verlangen, dass die Mieter dem zustimmen sollten. Bei strikter Anwendung von § 561 BGB ergäbe sich für das Sonderkündigungsrecht keine andere Bewertung als bereits dargelegt. Der Mieter müsste daher, würde er sein Sonderkündigungsrecht ausüben wollen, einige Monat vor der erklärten Mieterhöhung bereits ausziehen. Ihm wird die Möglichkeit, die Wohnung für noch zwei Monate nach dem eigentlichen Erhöhungszeitpunkt zur alten Miete zu nutzen, genommen. Führt dies dann zur Unzulässigkeit eines Mieterhöhungsverlangens so weit im Voraus?

Nein! Das sagt zumindest der BGH in der benannten Entscheidung. Für den Fall einer solch verfrüht erklärten Mieterhöhung ist §561 BGB dahingehend auszulegen, dass dem Mieter die Möglichkeit zur Sonderkündigung bis unmittelbar vor dem Zeitpunkt des Eintritts der Erhöhung, also hier bis zum 31.07., zusteht, so dass er, bei Ausnutzung der Frist bis 30.09. unter Fortgeltung der alten Miete in der Wohnung verbleiben kann.

Damit war nach Auffassung des BGH das Mieterhöhungsverlangen wirksam.