Mietrecht: BGH genehmigt „unpünktliche“ Mietzahlung

In vielen Formularmietverträgen steht geschrieben, dass die monatlich zu zahlende Miete auf dem Konto des Vermieters zum 3. Werktag eines jeden Monats einzugehen hat. Der Mieter muss also überlegen, wann er das Geld auf die Reise schickt, damit es pünktlich beim Vermieter eingeht. Verspätet sich der Geldeingang und geschieht dies regelmäßig, so kann ein Kündigungsgrund entstehen, was dem Vermieter die Möglichkeit gibt, einen Mieter loszuwerden. Der Bundesgerichtshof hatte einen derartigen Fal...
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Vorsicht beim Einzug – Wenn Mietmängel nicht zur Minderung etc. berechtigen

Mietmängel, die bei Einzug des Mieters ins Mietobjekt vorhanden sind und die der Mieter kommentarlos hinnimmt, berechtigen später nicht zur Minderung der Miete oder zur Geltendmachung von Schadensersatz! Da es in letzter Zeit einige dieser Fälle in unserer Kanzlei gegeben hat, erscheint es uns wichtig, einmal darauf hinzuweisen, dass Mietmängel, die bei Einzug erkannt werden, unbedingt ins Einzugsprotokoll aufgenommen werden müssen! Dies schon vor dem Hintergrund, dass sonst bei Auszug aus de...
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Das Problem mit dem Schimmel in der Wohnung…

Schimmelbildung in Wohnungen ist eines der häufigeren Streitthemen zwischen Mieter und Vermietern. Wer hat den Schimmel zu verantworten? Der Mieter mit falschem Lüftungsverhalten oder der Vermieter, der einfach eine feuchte Bude vermietet hat? In einem der jüngeren Fälle hier im Hause hatte der Mieter wegen Schimmelbildung die Miete um 50% gekürzt und schließlich fristlos gekündigt. Er behauptete einen Feuchtigkeit des Hauses und somit ein Verschulden des Vermieters. Dieser sah es gänzlich an...
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Schönheitsreparaturen durch Mieter in vielen Fällen nicht mehr geschuldet!

Die folgende Sachlage ist eine nicht seltene: Der Mieter bezieht eine vom Vermieter zuvor nicht renovierte Wohnung, renoviert diese zum Mietbeginn und ist laut Mietvertrag zur Übernahme Schönheitsreparaturen  verpflichtet worden. Häufig findet sich im Mietvertrag auch eine Quotenabgeltungsklausel mit der der Vermieter sich anteilig die Kosten für Schönheitsreparaturen ersetzen lassen möchte, falls der Mieter nach recht kurzer Mietzeit, also vor Notwendigkeit der Durchführung von Schönh...
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Mietrecht: Voraussetzungen für Mieterhöhungen – Vergleichsmieten

Der Bundesgerichtshof hat in zwei Entscheidungen  (Urteil vom 3. Juli 2013 - VIII ZR 263/12 und Urteil vom 3. Juli 2013 - VIII ZR 354/12) die Anforderungen an die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete im Rahmen von Mieterhöhungen präzisiert. Wie beck-aktuell hier berichtet, ging es einmal um eine ehemalige sogenannte Zechensiedlung (i.d.R. Arbeiterwohnungen mit besonders niedriger Miete) sowie eine ehemalige Soldatensiedlung. Der jeweilige Vermieter hatte die Miete erhöhen wollen und hi...
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Mietrechtsreform 2013 – Die Neuerungen

Seit 01.05.2013 gilt in Deutschland ein neues Mietrecht, und das hat es in sich. Insbesondere können nun Vermieter, die ihren kostbaren Wohnraum an Mietnomaden vermietet hatten, mit Erleichterungen bei der Durchsetzung eigener Ansprüche, insbesondere solcher auf Räumung, rechnen. Auch wird dem Vermieter die energetische Sanierung erleichtert. Demgegenüber stehen Regelungen, die insbesondere Mieter in Ballungsgebieten vor übermäßigen Mieterhöhungen schützen sollen. Zunächst kann zukünftig in ger...
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Nach Wohnraummodernisierung muss Jobcenter die erhöhte Miete tragen

Hat der Vermieter eine Modernisierung der Wohnung vorgenommen, welche ihn nach den mietrechtlichen Vorschriften zu einer Erhöhung der Wohnungsmiete berechtigt, so hat das Jobcenter dem leistungsempfangenden Mieter auch nunmehr erhöhte Miete zu zahlen. Dies gilt selbst dann, wenn der Mieter die Modernisierung gewünscht hat, so das Bundessozialgericht (BSG, Az: B 4 AS 32/12 R; siehe auch Hinweis des Kollegen Mydlak an dieser Stelle). Die betroffene Mieterin hatte wegen steter Schimmelprobleme v...
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Mietrecht: Ordentliche Kündigung bei nur kurzem Zahlungsverzug schon möglich

Wer mit der Zahlung seiner Miete in Rückstand gerät, läuft Gefahr, die Wohnung durch Kündigung des Vermieters zu verlieren. In der Regel geschieht dies nach mehr als 2 Monaten durch eine fristlose Kündigung. Der vom Bundesgerichtshof aktuell zu entscheidende Fall (Urteil vom 10.10.2012, Az.: VIII ZR 107/12) lag etwas anders. Der Vermieter setzte offenbar nach einer Modernisierung der Heizungsanlage die Miete und Betriebskosten neu fest. Nachdem der Mieter schon seine Betriebskostenvorauszahlu...
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Mietrecht: Keine Mietminderung bei nur optischen Beeinträchtigungen

Eine nur unerhebliche Minderung der Gebrauchsfähigkeit der Mietsache rechtfertigt keine Mietminderung. Eine rein optische Beeinträchtigung ist auch nur eine unerhebliche Minderung der Gebrauchsfähigkeit, meint zumindest das Amtsgericht München (AG München, Urteil vom 20.04.2012, Az.: 474 C 2793/12.) Die Kläger hatten im April 2011 Feuchtigkeit im Bereich der Balkontüren entdeckt, die in die erste Parkettreihe eindrang. Nachdem sich dort dunkle Verfärbungen bildeten, minderten die Kläger die M...
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Mietrecht: Kaution kann nicht gegen offene Mietforderung aufgerechnet werden

Während eines laufenden Mietverhältnisses besteht seitens des Mieters kein Anspruch auf Auszahlung der Kaution, da dieser Anspruch erst mit Beendigung des Mietverhältnisses entsteht. Aus diesem Grund kann ein Mieter während des laufenden Mietverhältnisses gegenüber der Mietforderung des Vermieters nicht mit dem (noch nicht entstandenen) Kautionsrückzahlungsanspruch aufrechnen. Dies hat das Amtsgericht München (AG München, Urteil vom 14.02.2012, Az.: 415 C 31694/11) bereits im Februar diesen J...
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