Starre Fristen bei auch nur einem Teil der Schönheitsreparaturen bringen ganze Klauseln zu Fall

Dass starre Renovierungsfristen in Mietverträgen unwirksam sind und die dem Mieter auferlegte Pflicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen mal eben ganz zum Kippen bringt, ist bekannt. Der Bundesgerichtshof hatte jetzt aber eine interessante Konstellation zu entscheiden (BGH, Urteil vom 18.03.2015, VIII ZR 21/13). Der streitgegenständliche Mietvertrag sah bezüglich bestimmter Arbeiten starre Fristen vor. Bezüglich anderer Arbeiten, unter anderem im Bezug auf das Streichen von Innentüren...
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Schadensersatzpflicht des Mieters bei Verlust eines zur Schließanlage gehörenden Schlüssels

Nach Beendigung des Mietverhältnisses und Wohnungsübergabe vermisste der Vermieter noch einen vom Mieter zurückzugebenden Wohnungsschlüssel. Im Haus war eine Schließanlage verbaut. Der Vermieter forderte den Mieter unter Fristsetzung zur Rückgabe des verbleibenden Schlüssels auf und machte nach Fristablauf gegen den Mieter eine vierstellige Summe geltend, als Kostenvorschuss auf die nunmehr aus Sicherheitsgründen zu erneuernde Schließanlage. Der Mieter zahlte nicht, die Schließanlage wurde nicht...
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Weitsichtige Mieterhöhung – Mieterhöhungsverlangen für einen späteren als in § 558b BGB vorgesehenen Zeitpunkt

Der Bundesgerichtshof hatte sich mit der Frage zu befassen, ob ein verfrühtes Mieterhöhungsverlangen, also eine Mieterhöhung, die nicht bereits ab Beginn des dritten Monats nach Zugang der Erklärung gelten soll, zulässig ist und die Frage, unter anpassender Auslegung einiger weiterer Bestimmungen, bejaht (BGH, Urteil vom 25.09.2013 - VIII ZR 280/12). Gemäß § 558b Abs. 1 BGB gilt eine Mieterhöhung für den Fall, dass der Mieter dieser zustimmt, ab Beginn des 3. Monats nach Zugang der Erhöhungse...
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Mietrecht: Voraussetzungen für Mieterhöhungen – Vergleichsmieten

Der Bundesgerichtshof hat in zwei Entscheidungen  (Urteil vom 3. Juli 2013 - VIII ZR 263/12 und Urteil vom 3. Juli 2013 - VIII ZR 354/12) die Anforderungen an die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete im Rahmen von Mieterhöhungen präzisiert. Wie beck-aktuell hier berichtet, ging es einmal um eine ehemalige sogenannte Zechensiedlung (i.d.R. Arbeiterwohnungen mit besonders niedriger Miete) sowie eine ehemalige Soldatensiedlung. Der jeweilige Vermieter hatte die Miete erhöhen wollen und hi...
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Mietrecht: Keine Mietminderung wenn bei Estricharbeiten Schallschutz nicht erneuert wird

Mietobjekt war ein im zweiten Weltkrieg beschädigtes und 1952 wieder aufgebautes Haus, in welchem der Mieter vom Vermieter eine Wohnung gemietet hatte. In der über der Mietwohnung des betroffenen Mieters gelegenen Mietwohnung ließ der Vermieter 2003 teilweise den Estrich entfernen und erneuern. Teilweise ließ er ihn nur in Vorbereitung der Verlegung von Bodenbelag anschleifen. Der Mieter machte nun ab 2007 eine 20% Mietminderung unter anderem wegen mangelhaftem Schallschutz geltend. Insowe...
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Mietrechtsreform 2013 – Die Neuerungen

Seit 01.05.2013 gilt in Deutschland ein neues Mietrecht, und das hat es in sich. Insbesondere können nun Vermieter, die ihren kostbaren Wohnraum an Mietnomaden vermietet hatten, mit Erleichterungen bei der Durchsetzung eigener Ansprüche, insbesondere solcher auf Räumung, rechnen. Auch wird dem Vermieter die energetische Sanierung erleichtert. Demgegenüber stehen Regelungen, die insbesondere Mieter in Ballungsgebieten vor übermäßigen Mieterhöhungen schützen sollen. Zunächst kann zukünftig in ger...
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Mietrecht: Ordentliche Kündigung bei nur kurzem Zahlungsverzug schon möglich

Wer mit der Zahlung seiner Miete in Rückstand gerät, läuft Gefahr, die Wohnung durch Kündigung des Vermieters zu verlieren. In der Regel geschieht dies nach mehr als 2 Monaten durch eine fristlose Kündigung. Der vom Bundesgerichtshof aktuell zu entscheidende Fall (Urteil vom 10.10.2012, Az.: VIII ZR 107/12) lag etwas anders. Der Vermieter setzte offenbar nach einer Modernisierung der Heizungsanlage die Miete und Betriebskosten neu fest. Nachdem der Mieter schon seine Betriebskostenvorauszahlu...
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Mietrecht: Keine Mietminderung bei nur optischen Beeinträchtigungen

Eine nur unerhebliche Minderung der Gebrauchsfähigkeit der Mietsache rechtfertigt keine Mietminderung. Eine rein optische Beeinträchtigung ist auch nur eine unerhebliche Minderung der Gebrauchsfähigkeit, meint zumindest das Amtsgericht München (AG München, Urteil vom 20.04.2012, Az.: 474 C 2793/12.) Die Kläger hatten im April 2011 Feuchtigkeit im Bereich der Balkontüren entdeckt, die in die erste Parkettreihe eindrang. Nachdem sich dort dunkle Verfärbungen bildeten, minderten die Kläger die M...
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Mietrecht: Kaution kann nicht gegen offene Mietforderung aufgerechnet werden

Während eines laufenden Mietverhältnisses besteht seitens des Mieters kein Anspruch auf Auszahlung der Kaution, da dieser Anspruch erst mit Beendigung des Mietverhältnisses entsteht. Aus diesem Grund kann ein Mieter während des laufenden Mietverhältnisses gegenüber der Mietforderung des Vermieters nicht mit dem (noch nicht entstandenen) Kautionsrückzahlungsanspruch aufrechnen. Dies hat das Amtsgericht München (AG München, Urteil vom 14.02.2012, Az.: 415 C 31694/11) bereits im Februar diesen J...
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Mietrecht: Duldungspflicht bei Modernisierungen – Wohnwertverbesserung richtet sich nach aktuellem Wohnungszustand

Anlaß für mietrechtliche Streitigkeiten bieten immer wieder vom Vermieter beabsichtigte Modernisierungsmaßnahmen, die der Mieter, sei es wegen der Beeinträchtigungen während des Umbaus oder aber wegen zu erwartender Mieterhöhungen, nicht dulden will. Eine recht interessante Fallkonstellation hatte der Bundesgerichtshof aktuell auf dem Tisch (BGH, Urteil vom 20.06.2012, Az.: VIII ZR 110/11). Der Vermieter hatte in einem Mietshaus ursprünglich nur Kohleöfen als Heizung installiert. Der beklagte...
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